U Istri su ove godine 70 posto nekretnina kupili domaći ljudi, 76 posto plaćeno je u gotovini
Prema podacima vodeće hrvatske agencije za nekretnine Operete, na tržištu nekretnina Istarska županija, uz Grad Zagreb, spada među najtraženije. Kontinuirani interes za kupnju nekretnine u Hrvatskoj pokazuju stranci, koje posebno privlače Istra i Primorje. Opereta nekretnine najveća je zagrebačka agencija, koja od ove godine svoje urede ima i u Istri, a godišnje realizira preko 500 kupoprodaja. Svoja predviđanja za 2025. za tržište nekretnina u Istri s nama je podijelila Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica u agenciji Opereta nekretnine.
- Istra je jedna od najatraktivnijih regija na tržištu nekretnina. Tko kupuje nekretnine u Istri – stranci ili domaći?
- Istra je jedna od najatraktivnijih regija na tržištu nekretnina, a prema podacima Porezne uprave do kolovoza 2024., na području Istre 30 posto svih kupoprodaja realizirali su strani kupci, dok preostalih 70 posto domaće stanovništvo. U susjednoj Primorsko-goranskoj županiji, udio stranih kupaca je nešto niži te iznosi 16 posto od ukupne kupoprodaje. Kada govorimo o stranim kupcima, oni u najvećoj mjeri dolaze iz Slovenije.
- Kakve nekretnine preferiraju kupci – tradicionalne kuće koje trebaju adaptaciju ili moderne vile?
- Što se tiče preferencija kupaca, postoji interes za oba tipa nekretnina, ali one ovise o profilu samog kupca. Nove nekretnine privlače uglavnom kupce koji traže moderniji stil, veću energetsku učinkovitost i manje troškove održavanja. Takvi kupci traže stanove i vile s pogledom na more. Stare nekretnine poput kamenih kuća ili vila u unutrašnjosti Istre, popularne su među onima koji traže autentičan istarski stil i mirniji način života. Ove nekretnine često imaju povijesnu vrijednost i šarm, iako mogu zahtijevati renovacije.
Odabir apartmana ili kuće ovisi o potrebama, budžetu i stilu života kupaca. Iako postoji zanimanje za oba tipa nekretnina, postoje i neke ključne razlike. Apartmani su često smješteni u samim gradovima, poput Rovinja, Poreča i Pule te su popularni zbog lakšeg pristupa plažama i svim potrebnim sadržajima. Manje kvadrature i zajedničko održavanje zgrade ono je što čini apartmane privlačnima, posebno za one koji žele povremeni boravak i koji ne žele brinuti o velikim vanjskim površinama. Kupci koji žele investirati često biraju apartmane jer su traženi za kratkoročni najam tijekom turističke sezone, a manji stanovi su isplativiji i kao investicija.
Što se kuća tiče, posebno one s okućnicom, pružaju više privatnosti i prostora. Starije kamene kuće ili moderne vile u tradicionalnom stilu vrlo su tražene među onima koji žele uživati u miru i prirodi, posebno u unutrašnjosti Istre. Vrt, bazen, terase i druge vanjske površine čine kuće privlačnijima.
- Kupuju li se nekretnine u Istri na kredit ili u gotovini?
- Analiza Opereta nekretnina pokazuje da u Dalmaciji i Istri 76 posto transakcija predstavlja kupnju vlastitim sredstvima, dok je 24 posto financirano putem stambenih kredita. Važno je naglasiti da se često radi o povezanim, uzastopnim transakcijama. Primjerice, prodaja nekretnine stranom kupcu omogućuje prodavatelju da od tih sredstava kupi novu nekretninu, čime se zatvara financijski ciklus.
Dakle, stranci su u većoj mjeri orijentirani na kupnju nekretnina vlastitim sredstvima, što im omogućuje brže zaključivanje transakcija. Ova praksa je uobičajena jer oni često dolaze iz zemalja s većim životnim standardom ili su svojim zemljama prodali nekretnine ili zatražili kredit, što im omogućuje da u Hrvatskoj kupe nekretninu bez potrebe za kreditom.
- Kako se kreću cijene u Istri? Očekujete li daljnji rast cijena nekretnina ili stabilizaciju?
- S obzirom na sve najavljene mjere koje nas očekuju u narednom periodu i na situaciju, na nama najvažnijim tržištima, možemo očekivati korekciju nerealno postavljenih cijena.
- Koje su najtraženije lokacije u Istri? Koji gradovi i mjesta?
Najatraktivnije lokacije za kupnju nekretnina u Istri su uz obalu, s posebnim fokusom na gradove poput Rovinja, Poreča, Pule i Umaga. Rovinj se ističe kao jedna od najpopularnijih destinacija zbog starog grada te blizine mora i sadržaja. Poreč je također vrlo tražen, zahvaljujući povijesnim znamenitostima i dobroj infrastrukturi, dok su Pula i Umag atraktivni zbog svoje pristupačnosti i turističkih sadržaja.
- Osim kupaca, važni su i prodavatelji. Prema vašem iskustvu, prodaju li nekretnine samostalno ili se obraćaju agencijama kao posrednicima?
- Prodavatelji u Istri koriste oba pristupa. Samostalna prodaja nekretnina ili prodaja putem agencije često ovisi o njihovim potrebama, iskustvu i tipu nekretnine koji prodaju. Strani kupci, koji čine značajan dio kupaca, preferiraju posredovanje agencija zbog jezičnih barijera i pravnih pitanja. Stoga prodavatelji koji ciljaju strano tržište češće angažiraju agencije. Kod lokalnog tržišta, samostalna prodaja i dalje ima značajnu ulogu.
- Koji bi bili vaši savjeti za prodavatelje – kako nekretninu pripremiti za prodaju?
- Nekretninu je svakako potrebno pripremiti za prodaju. Kada jednom izađe oglas o nekretnini koja se prodaje on će ili privući kupca ili će kupac preskočiti oglas. Stoga je prostor same nekretnine potrebno pospremiti i urediti te ukloniti osobne predmete. Poželjno je dodati svježe voće, cvijeće ili neke detalje koji će djelovati privlačno. Svakako je potrebno popraviti manje kvarove (slavinu koja curi, oštećenja na zidovima, nakupljeni kamenac, potrgane rolete ili pokvarene utičnice). Svježe obojeni prostor u svijetlim tonovima svakako će prostor učiniti da izgleda svjetlije i modernije, a uređena okućnica je nešto što ostavlja prvi dojam svakom kupcu.
Osim profesionalnih fotografija, virtualne šetnje i kratki video uradci mogu privući kupce koji gledaju nekretnine online prije samog dolaska. Potrebno je pripremiti i svu potrebnu dokumentaciju o nekretnini, a posebno uporabnu dozvolu kako bi se izbjegli problemi kasnije u procesu prodaje. Pravilna priprema ne samo da povećava atraktivnost nekretnine, već i omogućuje postizanje bolje prodajne cijene.
- Kakve nekretnine u Istri imate u svojoj ponudi? Koliko brzo prodate nekretninu?
- Opereta u svojoj ponudi za Istru ima širok raspon nekretnina - od stanova, kuća, zemljišta, luksuzne vile, novogradnje, renovirane kuće i investicijske nekretnine. Ponuda je fokusirana na sve tipove nekretnina u unutrašnjosti Istre ili uz obalu, idealne za stanovanje, odmor ili investiciju. Prodaja nekretnina ovisi o postavljenoj cijeni i motiviranosti prodavatelja, a naša stručnost i velika mreža klijenata omogućuje prodavateljima kvalitetnu i efikasnu uslugu, što nas čini pouzdanim partnerom za one koji žele prodati ili kupiti nekretninu u Istri.
'U Istri su lani realizirane 2.432 kupnje poljoprivrednog zemljišta, 3.646 građevinskih zemljišta te 3.205 kupnje stanova i apartmana'
- U biltenu koji ste nedavno objavili, ističete da je u odnosu na prošlu godinu na razini Hrvatske došlo do rasta transakcija građevinskih zemljišta od 2,07%, dok su transakcije poljoprivrednih zemljišta pale za 2,98%, a stanova i apartmana za čak 7,96%. Kakva je situacija s Istrom?
- U Istarskoj županiji tijekom 2023. godine realizirane su 2.432 kupnje poljoprivrednog zemljišta, 3.646 građevinskih zemljišta te 3.205 kupnje stanova i apartmana. Prema trenutnim analizama za 2024. godinu, zaključno s 20. kolovozom, u odnosu na ukupan broj transakcija iz prethodne godine, ostvareno je 64 posto transakcija poljoprivrednih zemljišta, 48 posto transakcija građevinskih zemljišta te 54 posto transakcija stanova i apartmana.
Ovi podaci jasno pokazuju kako tržište nekretnina u Istarskoj županiji ostaje aktivno i dinamično, s kontinuiranim interesom za različite vrste nekretnina. Posebno je zanimljivo da poljoprivredna zemljišta i dalje zadržavaju značajnu razinu potražnje, dok su transakcije građevinskih zemljišta i stanova u skladu s očekivanjima za prvu polovicu godine.
- Koji su motivi kupaca u Istri – kupuju li nekretnine za odmor ili za stanovanje?
- Kupci kupuju nekretnine za odmor, kao investiciju, ali i za stanovanje. Velik broj stranih kupaca (posebno iz Slovenije, Austrije i Njemačke) traže nekretnine za odmor. Takve nekretnine često uključuju luksuzne vile s bazenima, renovirane kuće ili apartmane u blizini obale ili unutar istarskih sela. Tu je i investicijski aspekt također ključan jer mnogi koriste te nekretnine za kratkoročni turistički najam, s obzirom na visoku potražnju tijekom turističke sezone.
Kupci iz Hrvatske pak češće traže nekretnine za stalno stanovanje, posebno u urbanijim dijelovima Istre poput Pule, Rovinja ili Poreča. Ove nekretnine obično uključuju stanove ili kuće prilagođene svakodnevnom životu. Porast rada na daljinu također privlači ljude iz drugih dijelova Hrvatske i inozemstva koji žele živjeti u mirnijem okruženju. Što se tiče tržišta stanovanja, tu dominiraju lokalni kupci, dok su strani kupci vodeći na tržištu nekretnina za odmor i investicija.
Autor
